Taxe foncière et taxe d'habitation en 2026 : tout comprendre

La fiscalité locale immobilière a connu des bouleversements majeurs ces dernières années avec la suppression progressive de la taxe d'habitation sur les résidences principales. En 2026, le paysage fiscal local se stabilise autour de deux impositions principales : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe d'habitation maintenue sur les résidences secondaires et les logements vacants. Ce guide fait le point complet sur les règles en vigueur.

La taxe d'habitation sur les résidences principales a été intégralement supprimée depuis 2023 pour l'ensemble des contribuables, quelle que soit leur situation de revenus. Cette réforme majeure, engagée en 2018, s'est traduite par un dégrèvement progressif qui a bénéficié à environ 24,4 millions de foyers. En 2026, plus aucun occupant à titre de résidence principale ne paie de taxe d'habitation. Important : vous devez néanmoins continuer à déclarer l'occupation de vos biens immobiliers via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, sous peine d'une amende de 150 € par local.

La taxe d'habitation reste due sur les résidences secondaires (THRS). Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien, revalorisée chaque année par un coefficient fixé en loi de finances (environ 3,9 % pour 2025). Cette base est multipliée par les taux votés par les collectivités locales. Les communes classées en zone tendue (environ 1 100 communes en 2026) peuvent appliquer une majoration de 5 à 60 % de la part communale. De nombreuses grandes villes ont adopté cette majoration : Paris applique 60 %, Lyon 60 %, Bordeaux 60 %, Marseille 60 %, Nice 60 %. Cette surtaxe vise à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif ou de la vente.

Des exonérations de THRS existent dans certains cas : les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de leur habitation principale pour des raisons professionnelles (mutation, emploi saisonnier) peuvent demander un dégrèvement. Les anciens propriétaires de résidence principale qui déménagent en maison de retraite conservent l'exonération sur leur ancien domicile pendant deux ans sous conditions de revenus. Les logements rendus inhabitables par des circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire (sinistre, travaux d'office) peuvent être exonérés sur réclamation.

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par tout propriétaire ou usufruitier d'un bien immobilier bâti au 1er janvier de l'année d'imposition. Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale, à laquelle on applique un abattement forfaitaire de 50 % pour obtenir la base d'imposition. Cette base est multipliée par les taux votés par la commune, l'EPCI et le département (ce dernier ayant été transféré aux communes en compensation de la suppression de la TH). La TFPB a ainsi connu des hausses significatives dans de nombreuses communes, la revalorisation annuelle des bases et les ajustements de taux se cumulant.

Les exonérations de TFPB sont nombreuses. Les constructions neuves bénéficient d'une exonération de 2 ans à compter du 1er janvier suivant l'achèvement (déclaration H1 ou H2 à déposer dans les 90 jours). Les personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, sous condition de ressources (revenu fiscal de référence inférieur à un seuil révisé annuellement, environ 12 500 € pour une part en 2025), bénéficient d'une exonération totale pour leur résidence principale. Les titulaires de l'AAH bénéficient également d'une exonération sous conditions de ressources similaires.

Un dégrèvement de 100 € est accordé aux personnes âgées de 65 à 75 ans au 1er janvier, sous les mêmes conditions de ressources, pour leur habitation principale. Les logements ayant fait l'objet de travaux d'économie d'énergie peuvent bénéficier d'une exonération de 50 à 100 % pendant 3 ans, sur délibération de la commune et sous condition d'un montant minimal de travaux (10 000 € l'année précédant l'exonération ou 15 000 € sur les trois années précédentes).

La taxe sur les logements vacants (TLV) frappe les logements inoccupés depuis plus d'un an au 1er janvier dans les communes de plus de 50 000 habitants en zone tendue. Le taux est de 17 % la première année et 34 % à partir de la deuxième année de vacance. Dans les autres communes, le conseil municipal peut instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) au taux normal de la commune. Ces taxes visent à lutter contre la rétention de logements dans les marchés tendus.

Pour contester votre taxe foncière ou d'habitation, plusieurs voies s'offrent à vous. La réclamation contentieuse doit être déposée avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. Elle peut porter sur la valeur locative cadastrale (erreur de surface, de catégorie ou de confort), sur le taux d'imposition (rare), ou sur le bénéfice d'une exonération ou d'un dégrèvement non appliqué. La réclamation gracieuse peut être formulée à tout moment et demande une remise totale ou partielle de l'impôt pour des raisons d'indigence ou de gêne financière.

Les erreurs les plus fréquentes concernent la surface déclarée (vérifiez votre relevé de propriété sur impots.gouv.fr), les éléments de confort (un équipement supprimé peut ne pas avoir été retiré de l'évaluation), et le nombre de pièces. La valeur locative cadastrale révisée en 2026 intègre désormais les données mises à jour par les propriétaires via la déclaration d'occupation, ce qui peut entraîner des corrections à la hausse comme à la baisse.

En résumé, la fiscalité immobilière locale 2026 se caractérise par la suppression définitive de la TH sur les résidences principales, le maintien d'une TH majorée sur les résidences secondaires en zone tendue, une taxe foncière en hausse structurelle dans de nombreuses communes, et des dispositifs d'exonération ciblés pour les publics fragiles et les logements performants énergétiquement. Chaque propriétaire a intérêt à vérifier son avis d'imposition et à faire valoir ses droits le cas échéant.